陵江在线小编 发表于 2023-3-3 17:56:35

新规执行,今后买房公摊面积又增加了!面层要计面积了

今天发生一件大事,事关所有未来要买房的人!
去年,住建部曾相继发布过两本强制性规范——《民用建筑通用规范》和《消防设施通用规范》。根据当时的公告,这两本规范将从今天起全面执行!
其中“杀伤力”最大的强条,就是面层要计面积了(建筑面积要算到外饰面)!
怎么理解呢?
最直白一点讲,就是未来买房,公摊面积又要增加了!

1、新旧规的区别
旧规GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27条文节选:下列项目不应计算建筑面积:……
6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙,主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件,挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。……
新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文:建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文说明:“每个自然层”为非单层建筑时,建筑面积应为建筑各自然层面积的总和;
“楼(地)面处”是指楼(地)面的设计完成面,对于没有结构楼板的地面,应为混凝土垫层顶面;
“外围护结构”是指外墙,包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等;
“外表面”是指外围护结构的设计完成面,建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成,设计完成面即装饰面层外边线;当幕墙作为外围护结构时,“外表面”为幕墙面板外边线(见图1)。

2、对不同住宅的影响
● 对以真石漆为主的住宅来说
以普通的18层住宅楼为例,其真石漆面层厚度为20mm。
实体墙涂料面层做法:此做法面层厚度为20mm。图源:图图规范
粘贴式外保温板面层做法:此做法面层厚度为15+5=20mm。图源:图图规范
一体化保温板(AB板)面层做法:此做法面层厚度为15mm+保护层厚3mm,总厚度为18mm。图源:图图规范
以上面的一个普通住宅为例,建筑面积变化: 每层增加2.85㎡,每栋楼增加2.85㎡*18=51.3㎡,10栋楼增加51.3㎡*10=513㎡。
图源:图图规范
● 对幕墙体系的住宅来说
幕墙做法厚度一般会考虑200mm。图源:图图规范
同样以上述住宅楼为例,原保温层厚度若为100mm厚,选择幕墙外饰面,则厚度为200mm,增加100mm厚度。
建筑面积变化:每层增加14.26㎡,每栋楼增加14.26㎡*18=256.68㎡,10栋楼增加256.68㎡*10=2566.80㎡。
图源:图图规范
3、对购房者的影响
新规后,建筑面积计算规则发生了重大变化,建筑面积将会增加。
尤其是幕墙类的建筑建筑面积将会大幅增加,由此公摊面积也会增加,得房率更低,对于买房人来讲,也就是同样的总价买到的套内面积更小了。
所谓“公摊面积”,是指分摊的公用建筑面积的简称,指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积,它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等。
根据建筑形态的不同,公摊面积和得房率有很大的区别。

一般来讲,公摊面积高层> 洋房>别墅 ,高层往往得房率低,公摊面积高。
举个例子,建筑面积100㎡的超高层住宅,如果是60%的得房率,公摊面积大概有30-40㎡,实际到手使用的面积只有60-70㎡,房屋单价5万/㎡,也就是说其中150-200万花在了公摊面积上。
而且由于公摊面积缺少标准,背后利益空间巨大,易滋生诸多弊病,不仅会让买房人在购房时需支付更多房款,还要多支出物业费、取暖费等更多成本。
但是,这也并不意味着公摊面积越小就越好。
试想一下,社区的公共设施大规模缩减,楼梯、过道、门廊等狭窄不堪,居住起来该有多么的不适,以牺牲社区的居住品质为代价的低公摊小区,大家真的愿意买吗?
精致的公摊可以提升居住品质,另一方面也提升房产价值。
所以总的来说,如何把握公摊面积的大小、计算方式都是很重要的一个课题。
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